פסק-דין בתיק ע"א 52313-03-11

1.         ערעור וערעור שכנגד על החלטתו ופסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטים א' רון וע' שחם, בהתאמה), בת"א 3351/03, אשר קיבל תביעה שהגישה המשיבה לתשלום היטל השבחה וחייב את המערערים לשלם סך של 938,619 ש"ח, הוצאות משפט וכן שכר טרחת עורך דין בסכום של 50,000 ש"ח.

2.         התשתית העובדתית היתה מוסכמת ופורטה בהחלטתו של השופט א' רון, כדלקמן:

א.         ביום 23.11.61 פורסמה תוכנית מתאר מקומית מס' 911 שהופקדה כשנתיים קודם לכן. תוכנית 911 היתה תוכנית פוגעת והיא הפחיתה את אפשרות הבניה בקרקע הרלבנטית, בשכונת בית הכרם בירושלים (ברח' ר' בנימין 8) משלוש קומות לשתי קומות ואף אחוזי הבניה הופחתו מ-75% ל-50%. הבעלות במקרקעין דנן נרשמה על שם חברת נכסי בן דוד בע"מ (להלן: החברה) זמן לא רב לפני כניסתה לתוקף של התוכנית.

ב.         בגין תוכנית פוגעת זו לא הוגשה בשעתה כל תביעת פיצויים (כארבעים שנה לאחר מכן הגישה החברה בקשה להארכת מועד להגשת תביעת פיצויים, וביום 2.1.02 נדחתה הבקשה).

ג.          בשנת 1977 הופקעו 28% מהמקרקעין לצורך סלילת דרך.

ד.         בשנת 1989 הגישה החברה בקשה להיתר בניה שאושרה כשלוש שנים ומחצה לאחר מכן. ביני לביני, פורסמה למתן תוקף תוכנית 4144 שהעלתה את אחוזי הבניה במקום מ-50% ל-75%. היינו, החזירה את אחוזי הבניה שנלקחו כארבעים שנה קודם לכן. השבחת המקרקעין בעקבות תוכנית 4144 היא זו שבמוקד הדיון.

ה.         ביום 2.8.92 נשלחה לבעלת החברה בשעתה הודעה בדבר חבות בהיטל השבחה המתחייב, לטענת המשיבה, מהתוכנית המשביחה.

ו.          בשלב הבא הועברו הזכויות ללא תמורה מחברת נכסי בן דוד בע"מ לבעלי מניותיה, יששכר ושפרה ז"ל.

ז.          בעלי המניות פנו למשיבה בבקשה לדחיית תשלום היטל ההשבחה בהתבסס על הוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה,
התשכ"ה-1965 (להלן: התוספת השלישית). בעקבות פניה זו צמצמה המשיבה את דרישתה להיטל השבחה לסך של 29,376 ש"ח בלבד. סכום זה שולם ביום 12.1.93. הפחתת סכום ההיטל התאפשרה לאחר ששפרה בן דוד ז"ל חתמה על תצהירים לפיהם ישמשו שתי הדירות המתוכננות להיבנות על המקרקעין למגוריה ולמגורי בנה, המערער 2, על יסוד הסעיף הנ"ל שבתוספת השלישית המכיר בדחיית מועד המימוש (כהגדרתו בתוספת השלישית) ביחס לדירה ששטחה עד 120 מ"ר המשמשת למגורי בעלי הדירה או קרובו.

ח.         ביום 3.3.93 הוצא היתר בניה על יסוד תוכנית 4144.

ט.         במהלך 1995-1994 נפטרו יששכר ושפרה בן דוד ז"ל, הוצא צו ירושה שהעביר את זכויותיהם במקרקעין ליורשיהם, הם המערערים 6-2, ובמקביל התנהלו והסתיימו עבודות הבניה שמיצו את זכויות הבניה הנוספות שהעניקה תוכנית 4144.

י.          ביום 1.6.97 נרשם הנכס בלשכת רישום המקרקעין כשהדירות מושא ההשבחה (חלקות משנה 6 ו-7) נרשמו על שם המערערים 4 ו-5.

יא.       החל משנת 1997 התגלעה מחלוקת בין בעלי הדין בשאלת הפרשנות שיש ליתן להוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, לאחר שהתברר למשיבה כי בדירות מושא ההשבחה לא מתגוררים היורשים אלא שוכרים צדדי ג'. אשר לכך אין חולק, כי אכן לאחר סיום הבניה התגוררו בדירות שוכרים וכי המערערים 4 ו-5 נכנסו להתגורר בהן רק בימים 31.1.02 (חלקת משנה 7)
ו-15.9.05 (חלקת משנה 6) (חלקת משנה 6 נמכרה בשנת 2010).

3.         טענת המשיבה- התובעת בבית משפט קמא היתה כי דין הדחיה שקיבלו המערערים בתשלום היטל ההשבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית להתבטל, שכן הדירות 6 ו-7 (להלן: הדירות) הושכרו לצדדי ג' לאחר שבנייתן הסתיימה והמערערים לא התגוררו בהן. המערערים טענו במסגרת הגנתם, כי על פי הוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לא נדרש כי יתגוררו בדירות דווקא בצמידות לסיום בנייתן, וכי התגוררו בהן במשך ארבע שנים בפרק הזמן שחלף מאז הסתיימה בנייתן ועד למועד בירור התביעה.

4.         לא למותר להביא כבר בשלב זה את נוסחם של סעיפים 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת השלישית, אשר יעמדו במרכז דיוננו:

"(1)      בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר [כיום - 140 מ"ר]; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

 (2)       העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, 'גמר הבניה' - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961".ב